Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat eine tiefgreifende Umstrukturierung durchlaufen, geprägt vom Ende des Pinel-Systems, einem Rückgang des Mietangebots und regulatorischen Anpassungen bei den energetischen Sanierungsbedarfen. Um das Ausmaß dieser Veränderungen zu messen, ist es notwendig, die verschwundenen Mechanismen mit den Systemen zu vergleichen, die sie ersetzen, und die Marktsegmente zu identifizieren, in denen sich die Unterschiede vergrößern.
Ende des Pinel und Jeanbrun-System: Vergleichstabelle der steuerlichen Anreize
Das Verschwinden des Pinel-Systems zum 31. Dezember 2024 hat eine Lücke hinterlassen, die von Fachleuten als “Luftloch” der privaten Mietinvestitionen bezeichnet wird. Laut Le Figaro Immobilier hat diese Abwesenheit eines Ersatzmechanismus bis zum Start des Jeanbrun-Systems im Februar 2026 zu einem historischen Rückgang des Mietangebots geführt, der von den Akteuren der Branche als “schlimmste Krise seit 54 Jahren” beschrieben wird.
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| Kriterium | Pinel (bis Ende 2024) | Jeanbrun (ab Februar 2026) |
|---|---|---|
| Status | Abgeschafft | Aktiv |
| Zeitraum ohne System | 13 Monate (Januar 2025 – Januar 2026) | |
| Auswirkung auf das private Mietangebot | Massiver Rückzug der Investoren | Erwartete Belebung, Ergebnisse noch zu bestätigen |
| Geografische Zielgruppe | Engpassgebiete (A, A bis, B1) | Daten noch nicht konsolidiert |
Diese Tabelle hebt einen Punkt hervor, den die gängigen Analysen von 2024 unterschätzen: der Rückzug der privaten Investoren ist nicht konjunkturell, sondern strukturell, bedingt durch das Fehlen eines steuerlichen Anreizes über mehr als ein Jahr. Die Investitionsprojektträger, die auf klassische Modelle basierend auf Pinel gesetzt haben, fanden sich ohne Anreizrahmen wieder, was mechanisch den Neubau zu Mietzwecken reduzierte.
Um die Entwicklung dieser Systeme und deren Auswirkungen auf die Erwerbsstrategien zu verfolgen, bietet die Website Newsyoung Immobilier eine regelmäßige Beobachtung der steuerlichen Maßnahmen und der Marktdynamiken an.
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Energetische Sanierungsbedarfe: Was der im Senat verabschiedete Text für Vermieter ändert
Das schrittweise Verbot, Wohnungen mit den Energieeffizienzklassen F und G zu vermieten, dominierte die Diskussionen im Jahr 2024. Die meisten Inhalte beschränken sich auf dieses Verbot. Der im Senat verabschiedete Text führt eine wesentliche Nuance ein.
Ein Gesetzesentwurf sieht nun die vorübergehende Wiederzulassung der Vermietung von Wohnungen F und G unter strengen Bedingungen vor. Der Vermieter muss sich vertraglich verpflichten, innerhalb von drei Jahren für ein Haus, fünf Jahren für eine Wohnung energetische Sanierungsarbeiten durchzuführen. Bis 2030 sind verstärkte Kontrollen vorgesehen, verbunden mit Sanktionen im Falle der Nichterfüllung.
Konkrete Auswirkungen für einen Vermieter
Diese Maßnahme schafft zwei Kategorien von Vermietern auf dem Mietmarkt:
- Diejenigen, die über die nötige Liquidität oder den Zugang zu Krediten verfügen, um die energetischen Sanierungsarbeiten innerhalb der vorgegebenen Fristen zu finanzieren, und die während der Übergangszeit weiterhin vermieten können.
- Diejenigen, die diese Arbeiten nicht finanzieren können, für die der Verkauf der Immobilie die einzige rationale Option wird, wodurch das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien auf dem Transaktionsmarkt steigt.
Im Gegensatz dazu eröffnet diese Situation für Käufer ein spezifisches Marktsegment: die unter regulatorischem Druck verkauften Wohnungen F und G, oft zu Preisen unterhalb des Marktniveaus, stellen eine Kaufgelegenheit dar, sofern die Renovierungskosten im Rahmen bleiben.
Eigentumserwerb im Jahr 2024: Erweiterter PTZ und neue Finanzierungsmodelle
Die Stärkung des Nullzinsdarlehens (PTZ) stellt den anderen wesentlichen Hebel des Jahres dar. Seine Ausweitung auf das gesamte nationale Territorium (und nicht mehr nur auf angespannte Gebiete) für Neubauten und Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf verändert die Entscheidungen der Ersterwerber.
Parallel dazu entwickeln sich neue Modelle des Eigentumserwerbs:
- Co-Investition, bei der ein Betreiber einen Teil der Immobilie neben dem Käufer hält, wodurch die erforderliche Eigenkapitalquote gesenkt wird.
- Mietkauf (PSLA), der es ermöglicht, die Wohnung zunächst als Mieter zu bewohnen, bevor die Kaufoption ausgeübt wird, wobei die gezahlten Mieten auf den Verkaufspreis angerechnet werden.
- Die Aufteilung des Eigentums, die Nutzungsrecht und Eigentum trennt, um die Kosten für den Erwerb des vollen Eigentums auf lange Sicht zu senken.
Diese Modelle reagieren auf ein spezifisches Problem: den Rückgang der Kaufkraft im Immobilienbereich, der mit dem Anstieg der Zinssätze seit 2022 verbunden ist. Wenn der klassische Kredit nicht mehr ausreicht, um ein Projekt zu finanzieren, teilen diese Systeme das Risiko und die Investition zwischen mehreren Parteien auf.
Welches Modell für welches Käuferprofil
Der erweiterte PTZ begünstigt Haushalte mit niedrigen oder mittleren Einkommen, die ihre Hauptwohnung erwerben. Die Co-Investition richtet sich eher an Käufer in Märkten, in denen die Preise trotz der Korrektur hoch bleiben. Der Mietkauf eignet sich für Profile, deren verfügbare Ersparnisse nicht ausreichen, um eine ausreichende Eigenkapitalquote für einen klassischen Bankkredit zu leisten.
Die Wahl zwischen diesen Optionen hängt weniger von einer persönlichen Präferenz ab als von drei messbaren Variablen: der Verschuldungsquote, dem verfügbaren Eigenkapital und der geplanten Haltedauer.
Zinssätze und Transaktionsvolumen: die Kennzahl, die alles andere bedingt
Alle beschriebenen Trends (Rückzug der Pinel-Investoren, Entscheidungen zu energetischen Sanierungsbedarfen, Nutzung alternativer Modelle) konvergieren auf eine einzige Variable: die Kosten für Immobilienkredite. Solange die Zinsen auf einem signifikant höheren Niveau als in der Periode 2015-2021 bleiben, sinkt die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte und das Transaktionsvolumen bleibt eingeschränkt.
Die Preiskorrektur, die in mehreren Metropolen eingeleitet wurde, kompensiert nicht vollständig den Verlust der Kaufkraft, der mit den Zinsen verbunden ist. Im Gegensatz dazu profitieren die sekundären Märkte (mittelgroße Städte, gut angebundene Randgebiete) von einer Nachfrageverschiebung aufgrund von Homeoffice, mit zugänglicheren Einstiegspreisen.
Das Jahr 2024 im Immobilienbereich lässt sich auf ein Ungleichgewicht zwischen einem historisch niedrigen Mietangebot und einer durch Kredite gebremsten Nachfrage nach Eigentum reduzieren. Die Ersatzsysteme kommen verspätet. Vermieter, die in der Lage sind, die energetische Sanierung zu finanzieren, behalten einen Vorteil, während Ersterwerber nun mehrere Mechanismen kombinieren müssen, um ihre Finanzierung abzuschließen.