De vastgoedmarkt in 2024 heeft een diepe herconfiguratie doorgemaakt, gekenmerkt door het einde van het Pinel-systeem, een krimp van het huuraanbod en regelgevende aanpassingen met betrekking tot thermische “passoires”. Het meten van de omvang van deze veranderingen vereist een vergelijking van de verdwenen mechanismen met de systemen die ze vervangen, en het identificeren van de segmenten van de markt waar de verschillen toenemen.
Einde van Pinel en Jeanbrun-systeem: vergelijkende tabel van fiscale relais
De verdwijning van het Pinel-systeem op 31 december 2024 heeft een leegte achtergelaten die door professionals wordt gekwalificeerd als een “luchtgat” in de particuliere huurinvesteringen. Volgens Le Figaro Immobilier heeft deze afwezigheid van een vervangend mechanisme tot de lancering van het Jeanbrun-systeem in februari 2026 geleid tot een historische daling van het huuraanbod, beschreven als de “ergste crisis in 54 jaar” door de actoren in de sector.
| Criteria | Pinel (tot eind 2024) | Jeanbrun (vanaf februari 2026) |
|---|---|---|
| Status | Verwijderd | Actief |
| Periode zonder systeem | 13 maanden (januari 2025 – januari 2026) | |
| Effect op het particuliere huuraanbod | Massale terugtrekking van investeerders | Verwachte herstart, resultaten te bevestigen |
| Geografische doelgroep | Spannende zones (A, A bis, B1) | Gegevens nog niet geverifieerd |
Deze tabel belicht een punt dat de gangbare analyses van 2024 onderschatten: de terugtrekking van particuliere investeerders is niet conjunctureel maar structureel, gerelateerd aan de afwezigheid van fiscale relais gedurende meer dan een jaar. De investeringsprojectdragers die hadden ingezet op klassieke structuren gekoppeld aan Pinel, bevonden zich zonder stimuleringskader, wat mechanisch de nieuwbouw voor huurdoeleinden heeft verminderd.
Om de evolutie van deze systemen en hun gevolgen voor acquisitiestrategieën te volgen, biedt de site Newsyoung immobilier een regelmatige monitoring van fiscale maatregelen en marktontwikkelingen aan.
Thermische passoires: wat de tekst aangenomen door de Senaat verandert voor verhuurders
De geleidelijke verbod op het verhuren van woningen geclassificeerd als F en G volgens de DPE heeft de discussies in 2024 gedomineerd. De meeste inhoud stopt bij dit verbod. De tekst aangenomen door de Senaat introduceert een belangrijke nuance.
Een wetsvoorstel voorziet nu in de tijdelijke herintroductie van de verhuur van woningen F en G, onder strikte voorwaarden. De verhuurder moet zich contractueel verplichten om binnen drie jaar voor een huis, vijf jaar voor een appartement, energiebesparende renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Versterkte controles zijn voorzien tegen 2030, met sancties in geval van niet-uitvoering.
Concrete implicaties voor een verhuurder
Deze maatregel creëert twee categorieën van verhuurders op de huurmarkt:
- Diegenen die over de liquiditeit of toegang tot krediet beschikken om energiebesparende renovatiewerkzaamheden binnen de gestelde termijnen uit te voeren, en die kunnen blijven verhuren tijdens de overgangsperiode.
- Diegenen die deze werkzaamheden niet kunnen financieren, en voor wie de verkoop van het pand de enige rationele optie wordt, waardoor het aanbod van te renoveren panden op de transactie markt toeneemt.
Voor kopers opent deze situatie daarentegen een specifiek marktsegment: de woningen F en G die onder regulatoire druk worden verkocht, vaak tegen lagere prijzen dan de markt, vertegenwoordigen een aankoopkans als de renovatiekosten beheersbaar blijven.
Toegang tot eigendom in 2024: uitgebreide PTZ en nieuwe financiële structuren
De versterking van de Zero Interest Loan (PTZ) vormt de andere belangrijke hefboom van het jaar. De uitbreiding naar het hele nationale grondgebied (en niet langer alleen naar de spannende zones) voor nieuwbouw en bestaande woningen met werkzaamheden verandert de afwegingen van starters.
Tegelijkertijd ontwikkelen zich nieuwe modellen voor toegang:
- Co-investering, waarbij een operator een deel van het pand bezit naast de koper, waardoor de benodigde initiële inbreng wordt verminderd.
- Huuroptie (PSLA), die het mogelijk maakt om de woning als huurder te betrekken voordat de koopoptie wordt gelicht, met verrekening van de betaalde huren op de verkoopprijs.
- De splitsing van eigendom, die vruchtgebruik en blote eigendom scheidt om de kosten van de volledige eigendom op termijn te verlagen.
Deze structuren beantwoorden aan een specifiek probleem: de daling van de koopkracht op de vastgoedmarkt die verband houdt met de stijging van de rentevoeten die sinds 2022 is waargenomen. Wanneer de klassieke kredietverlening niet meer voldoende is om een project te financieren, splitsen deze systemen het risico en de investering tussen meerdere partijen.
Welke structuur voor welk type koper
De uitgebreide PTZ bevordert huishoudens met een bescheiden of gemiddeld inkomen die hun hoofdverblijf kopen. Co-investering richt zich meer op kopers in markten waar de prijzen hoog blijven ondanks de correctie. De huuroptie is geschikt voor profielen waarvan de beschikbare besparingen niet voldoende zijn voor een voldoende inbreng om een klassieke banklening te activeren.
De keuze tussen deze opties hangt minder af van een persoonlijke voorkeur dan van drie meetbare variabelen: de schuldenlast, de beschikbare inbreng en de beoogde houdduur.
Rentevoeten en transactievolume: de gegevens die alles bepalen
Alle beschreven trends (terugtrekking van Pinel-investeerders, afwegingen over thermische passoires, gebruik van alternatieve structuren) convergeren naar een unieke variabele: de kosten van vastgoedkrediet. Zolang de rentevoeten op een significant hoger niveau blijven dan in de periode 2015-2021, neemt de leencapaciteit van huishoudens af en blijft het transactievolume beperkt.
De prijscorrectie die in verschillende metropolen is ingezet, compenseert niet volledig het verlies van koopkracht dat verband houdt met de rente. Aan de andere kant profiteren secundaire markten (middelgrote steden, goed bereikbare buitenwijken) van een verschuiving in de vraag als gevolg van telewerken, met toegankelijkere instapprijzen.
Het jaar 2024 in de vastgoedsector wordt samengevat als een onevenwicht tussen een huur aanbod op het laagste niveau en een toegang vraag die wordt afgeremd door krediet. De vervangende systemen komen met vertraging. Verhuurders die in staat zijn om energiebesparende renovaties te financieren, behouden een voordeel, terwijl starters nu verschillende mechanismen moeten combineren om hun financiering rond te krijgen.