Le marché immobilier en 2024 a traversé une reconfiguration profonde, marquée par la fin du dispositif Pinel, une contraction de l’offre locative et des ajustements réglementaires sur les passoires thermiques. Mesurer l’ampleur de ces changements suppose de comparer les mécanismes disparus aux dispositifs qui les remplacent, et d’identifier les segments du marché où les écarts se creusent.
Fin du Pinel et dispositif Jeanbrun : tableau comparatif des relais fiscaux
La disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a laissé un vide que les professionnels qualifient de « trou d’air » de l’investissement locatif privé. Selon Le Figaro Immobilier, cette absence de mécanisme de remplacement jusqu’au lancement du dispositif Jeanbrun en février 2026 a provoqué une chute historique de l’offre locative, décrite comme la « pire crise depuis 54 ans » par les acteurs du secteur.
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| Critère | Pinel (jusqu’à fin 2024) | Jeanbrun (à partir de février 2026) |
|---|---|---|
| Statut | Supprimé | Actif |
| Période sans dispositif | 13 mois (janvier 2025 – janvier 2026) | |
| Effet sur l’offre locative privée | Retrait massif des investisseurs | Relance attendue, résultats à confirmer |
| Cible géographique | Zones tendues (A, A bis, B1) | Données non encore consolidées |
Ce tableau met en lumière un point que les analyses courantes de 2024 sous-estiment : le retrait des investisseurs privés n’est pas conjoncturel mais structurel, lié à l’absence de relais fiscal pendant plus d’un an. Les porteurs de projets d’investissement locatif qui ont misé sur des montages classiques adossés à Pinel se sont retrouvés sans cadre incitatif, ce qui a mécaniquement réduit la construction neuve à usage locatif.
Pour suivre l’évolution de ces dispositifs et leurs conséquences sur les stratégies d’acquisition, le site Newsyoung immobilier propose une veille régulière sur les mesures fiscales et les dynamiques du marché.
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Passoires thermiques : ce que le texte adopté au Sénat change pour les bailleurs
L’interdiction progressive de louer des logements classés F et G au DPE a dominé les discussions en 2024. La plupart des contenus s’arrêtent à cette interdiction. Le texte adopté par le Sénat introduit une nuance de taille.
Un projet de loi prévoit désormais la réintroduction temporaire de la location des logements F et G, sous conditions strictes. Le bailleur doit s’engager contractuellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de trois ans pour une maison, cinq ans pour un appartement. Des contrôles renforcés sont prévus d’ici 2030, assortis de sanctions en cas de non-réalisation.
Implications concrètes pour un propriétaire bailleur
Cette mesure crée deux catégories de bailleurs sur le marché locatif :
- Ceux qui disposent de la trésorerie ou de l’accès au crédit pour engager des travaux de rénovation énergétique dans les délais impartis, et qui peuvent continuer à louer pendant la période transitoire.
- Ceux qui ne peuvent pas financer ces travaux, et pour qui la mise en vente du bien devient la seule option rationnelle, alimentant ainsi l’offre de biens à rénover sur le marché de la transaction.
En revanche, pour les acquéreurs, cette situation ouvre un segment de marché spécifique : les logements F et G vendus sous contrainte réglementaire, souvent à des prix inférieurs à ceux du marché, représentent une opportunité d’achat si le coût de la rénovation reste maîtrisé.
Accession à la propriété en 2024 : PTZ élargi et nouveaux montages financiers
Le renforcement du Prêt à Taux Zéro constitue l’autre levier majeur de l’année. Son extension à l’ensemble du territoire national (et non plus aux seules zones tendues) pour le neuf et l’ancien avec travaux modifie les arbitrages des primo-accédants.
Parallèlement, de nouveaux modèles d’accession se développent :
- Le co-investissement, où un opérateur détient une part du bien aux côtés de l’acquéreur, réduisant l’apport initial nécessaire.
- La location-accession (PSLA), qui permet d’occuper le logement en tant que locataire avant de lever l’option d’achat, avec imputation des loyers versés sur le prix de vente.
- Le démembrement de propriété, qui sépare usufruit et nue-propriété pour réduire le coût d’acquisition de la pleine propriété à terme.
Ces montages répondent à un problème précis : la baisse du pouvoir d’achat immobilier liée à la remontée des taux d’intérêt observée depuis 2022. Quand le crédit classique ne suffit plus à financer un projet, ces dispositifs fractionnent le risque et l’investissement entre plusieurs parties.
Quel montage pour quel profil d’acheteur
Le PTZ élargi favorise les ménages à revenus modestes ou intermédiaires qui achètent leur résidence principale. Le co-investissement s’adresse davantage à des acquéreurs situés dans des marchés où les prix restent élevés malgré la correction. La location-accession convient aux profils dont l’épargne disponible ne permet pas un apport suffisant pour déclencher un prêt bancaire classique.
Le choix entre ces options dépend moins d’une préférence personnelle que de trois variables mesurables : le taux d’endettement, l’apport disponible et la durée de détention envisagée.
Taux d’intérêt et volume de transactions : la donnée qui conditionne tout le reste
L’ensemble des tendances décrites (retrait des investisseurs Pinel, arbitrages sur les passoires thermiques, recours aux montages alternatifs) converge vers une variable unique : le coût du crédit immobilier. Tant que les taux restent à des niveaux significativement supérieurs à ceux de la période 2015-2021, la capacité d’emprunt des ménages diminue et le volume de transactions reste contraint.
La correction des prix amorcée dans plusieurs métropoles ne compense pas intégralement la perte de pouvoir d’achat liée aux taux. En revanche, les marchés secondaires (villes moyennes, périphéries bien desservies) bénéficient d’un report de demande lié au télétravail, avec des prix d’entrée plus accessibles.
L’année 2024 dans l’immobilier se résume à un déséquilibre entre une offre locative au plus bas et une demande d’accession freinée par le crédit. Les dispositifs de remplacement arrivent avec du retard. Les bailleurs capables de financer la rénovation énergétique conservent un avantage, tandis que les primo-accédants doivent désormais combiner plusieurs mécanismes pour boucler leur financement.